Perolehan hak atas tanah dan bangunan dapat menimbulkan hak dan kewajiban [1], baik pihak pemegang hak maupun pihak yang menerima perolehan hak. Pemegang hak mempunyai hak untuk mendapatkan keuntungan dari objek pajak yang telah dialihkan tersebut dan kewajibanya membayar pajak atas pengalihan hak atas tanah tersebut yaitu pajak penghasilan (Pph) [2]. Sedangkan hak dan kewajiban pihak penerima hak adalah membayar pajak BPHTB.
BPHTB merupakan penerimaan Daerah yang salah satunya sangatlah penting untuk penyelenggaran pemerintahan dan pelaksanaan pembangunan Nasional, karena adanya pemungutan BPHTB oleh daerah, maka orang pribadi atau badan usaha mendaptakan nilai ekonomis dan manfaat dari tanah tersebut[3].
Pemungutan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dilakukan oleh Badan Pelayanan Pajak Daerah (BPPD) Kabupaten Sidoarjo ditentukan berdasarkan Nilai Pasar Wajar, melalui pemeriksaan Nilai Perolehan Objek Pajak. Dalam prakteknya masyarakat banyak yang mengeluh ketika memperoleh hasil pemeriksaan atas Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dari Badan Pelayanan Pajak Daerah (BPPD) Kabupaten Sidoarjo, karena Badan Pelayanan Pajak Daerah (BPPD) Kabupaten Sidoarjo dalam menentukan pemungutan pajak BPHTB tidak menggunakan Nilai transaksi atas perolehan haknya, tetapi menggunakan nilai pasar wajar. Akibat adanya perbedaan nilai yang dipakai dasar untuk melakukan penilaian objek pajak maka mendorong peneliti mengambil judul Akibat Hukum Hasil Pemeriksaan Nilai Perolehan Objek pajak pada Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Berdasarkan Nilai Pasar Wajar.
Jenis dari penelitian ini menggunakan pendekatan masalah normatif, pendekatan masalah normatif merupakan pendekatan
Sumber hukum primer dari penelitian ini dari perundang-undangan terkait issu hukum yang berlaku, dalam penelitian ini sumber hukum yang dipakai adalah :
Undang-Undang nomor 28 tahun 2009 tentang pajak daerah dan retribusi daerah
Peraturan Daerah (PERDA) nomor 5 tahun 2010 tentang bea perolehan hak
Peraturan Bupati (PERBUP) nomor 42 tahun 2015 tentang pemeriksaan nilai perolehan objek pajak pada bea perolehan hak atas tanah dan bangunan
Peraturan Bupati (PERBUP) nomor 21 tahun 2017 tentang tata cara pemeriksaaan nilai perolehan hak atas tanah.
Analisa bahan hukum yang digunakan dalam penelitian ini menggunakan deskripsi analitik yang meliputi kegiatan memaparkan dan menafsirkan analisis hukum normatif canderung bersifat deduktif beranjak dari kajian atas kebenaran umum dalam konstitusi perundang-undangan sebagai kerangka untuk menilai problematika hukum yang bersifat spesifik (khusus) sebagai
1. Dasar pemungutan BPHTB menurut Undang-undang
Pemungutan BPHTB menurut Undang-Undang Nomor 28 tahun 2009 tentang pajak daerah dan retribusi daerah adalah NPOP. NPOP untuk perolehan hak sebagai berikut:
| Peralihan Hak | Dasar Pengenaan Nilai Pajak |
| Jual beli | Nilai transaksi |
| Tukar menukar | Nilai pasar |
| Hibah | Nilai pasar |
| Hibah wasiat | Nilai pasar |
| Waris | Nilai pasar |
| Pemasukan dalam perseroan | Nilai pasar |
| Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan hak | Nilai pasar |
| Peralihan hak karena putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap | Nilai pasar |
| Pemberihan hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak | Nilai pasar |
| Pemberihan hak baru atas tanah di luar pelepasan hak | Nilai pasar |
| Penggabungan usaha | Nilai pasar |
| Peleburan usaha | Nilai pasar |
| Pemekaran usaha | Nilai pasar |
| Hadiah | Nilai pasar |
| Penunjukan pembeli dalam lelang | Nilai transaksi yang tercantum pada risalah lelang. |
Rumus perhitungan pajak BPHTB :
BPHTB = (Nilai transaksi/nilai pasar – NPOPTKP) x 5%
Apabila nilai transaksi/nilai pasar lebih rendah dari nilai NJOP SPPT PBB tahun terakhir saat terjadinya pengalihan hak, maka pemungutan pajak BPHTB berdasarkan NJOP PBB. Jika nilai transaksi/nilai pasar lebih tinggi dari nilai NJOP maka yang digunakan adalah Nilai transaksi/nilai pasar[4].
Nilai transaksi [5] merupakan nilai/harga yang di sepakati oleh kedua belah pihak, Nilai pasar[6] merupakan nilai/harga yang terjadi di sekitar objek pajak, NPOPTKP merupakan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak kena Pajak[7]
Subjek [8] pajak BPHTB yaitu orang pribadi/ badan usaha sedangkan untuk objek [9] pajak BPHTB perolehan hak yaitu :
Pembeli dalam transaksi jual beli
Kedua pihak dalam transaksi tukar menukar
Penerima hibah dalam transaksi hibah
Penerima hibah wasiat dalam transaksi hibah wasiat
Penerima waris dalam transaksi waris
Orang pribadi atau badan yang menerima peralihan hak dalam transaksi pemasukan dalam perseroan atau badan hukum
Pemenang dalam transaksi penunjukan pembeli dalam lelang
Yang memperoleh hak sesuai dengan putusan hakim dalam transaksi pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuat hukum tetap
Badan usaha eksis dalam transaksi pengabungan usaha
Badan usaha baru dalam transaksi peleburan usaha
Badan usaha baru dalam transaksi pemekaran usaha
Penerima hadiah dalam transaksi hadiah
Badan usaha baru dalam transaksi pelepasan hak baru
Badan usaha baru dalam transaksi pemberian hak baru
Berdasarkan ketentuan Undang-Undang Nomor 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, yang sebelumnya pajak BPHTB merupakan pajak pusat, setelah keluarnya UU tersebut sepenuhnya menjadi kewenangan pemerintah daerah.
Akibat hukum hasil pemeriksaan nilai perolehan objek pajak pada bea perolehan hak atas tanah dan bangunan berdasarkan nilai pasar wajar
Pemungutan BPHTB yang telah ditentukan tim pemeriksa dengan mencocokan besarnya nilai transaksi pada BPHTB dengan nilai pasar wajar yang terjadi disekitar objek pajak, sedangkan yang terjadi dimasyarakat dalam menentukan pembayaran pajaknya cenderung berdasarkan nilai transaksi.
Adanya pencocokan nilai transaksi dengan nilai pasar wajar dalam penentuan pajak BPHTB dapat menimbulkan perbedaan NPOP yang cenderung lebih tinggi dari NJOP PBB, maka apabila wajib pajak merasa keberatan atas NPOP yang ditentukan tim pemeriksa, wajib pajak dapat mengajukan banding dengan melampirkan bukti-bukti dan alasan pengajuan banding.
Ketika wajib pajak mengajukan keberatan/banding atas harga transaksinya tim pemeriksa tidak begitu muda untuk mengabulkan atas pengajuan keberatan/banding tersebut. Tim pemeriksa melakukan penelitian atas kebenaran nilai transaksi yang di ajukan oleh wajib pajak dengan melihat bank data base di kantor BPPD Kabupaten Sidoarjo, serta mencocokan Nilai Objek Pajak yang ada di BPHTB dengan yang ada di SPPT PBB, serta mencocokan luas yang ada di SPPT PBB dengan yang di sertipikat.
Adanya penetapan nilai transaksi yang di tetapkan oleh tim pemeriksa NPOP BPPD Kabupaten Sidoarjo. PPAT selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah[10] dalam pembuatan akta harga transaksi yang ditulis dan dibacakan sesuai dengan harga transaksi yang tertera pada Perjanjian Ikatan Jual Beli dan Kuasa tersebut.
Wajib pajak yang melakukan pembayaran pajak BPHTB tidak didasari oleh hasil pemeriksaan verifikasi maka akan ditolak pembayarannya oleh bank penerima pembayaran pajak BPHTB dan tidak dapat dilanjutkan proses validasi pada kantor BPPD Kabupaten Sidoarjo.
Pada saat proses balik nama peralihan hak di kantor Badan Pertanahan Nasional, bukti pembayaran pajak BPHTB yang telah di validasi oleh BPPD kabupaten Sidoarjo dilampirkan, apabila pembayaran pajak BPHTB yang dilampirkan tersebut tidak tervalidasi maka pihak Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Sidoarjo menolak berkas tersebut dan sehingga tidak dapat melakukan proses balik nama.
Mengingat pentingnya verifikasi atas pajak BPHTB maka wajib pajak serta PPAT yang diberi kuasa oleh wajib pajak, berkewajiban untuk verifikasi besarnya pajak ketika akan melakukan pembayaran pajak BPHTB, serta PPAT berkewajiban mendaftarkan proses validasi setelah pembayaran pajak BPHTB dan melaporkan setiap satu bulan sekali pada Badan Pelayanan Pajak Daerah Kabupaten Sidoarjo, sesuai dengan Peraturan Bupati (PERBUP) Sidoarjo Nomor 21 tahun 2017 tentang tata cara pemungutan bea perolehan hak atas tanah.
Akibat hukum hasil pemeriksaan nilai perolehan objek pajak BPHTB berdasar nilai pasar wajar adalah pembeli terikat hasil verifikasi, sehingga demi hukum pembeli harus melakukan kewajiban pajaknya berdasar hasil verifikasi, jika pembeli tidak melakukan pembayaran pajaknya dari hasil verifikasi, maka validasi BPHTB akan ditolak dan demi hukum transaksi pengikatan tidak dapat dilakukan. Apabila wajib pajak keberatan atas hasil verifikasi yang telah ditentukan oleh Badan Pelaynan Pajak Daerah Kabupaten Sidoarjo wajib pajak dapat mengajukan banding dan hasil dari banding tersebut bersifat final karena pengajuan banding/keberatan hanya dapat dajukan 1 (satu) kali untuk 1 (satu) objek pajak yang sama.